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点评进一步做好住房金融服务工作的通知

2019-05-17 00:05:13 | 来源: 体育

点评进一步做好住房金融服务工作的通知

银行和金融服务

央行、银监会联合发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》,要求:加大对保障性安居工程建设的金融支持,积极支持居民家庭合理的住房贷款需求,增强金融机构个人住房贷款投放能力,继续支持房地产开发企业的合理融资需求。

点评:

一、此次住房金融新政如何媲美2008年政策?或不相上下!

我们认为,此次住房金融新政的整体积极效应与2008年的政策放松或不相上下。本次房地产政策放松不仅体现在个人住房贷款首付比例和贷款利率方面,还有强化金融机构住房贷款投放能力、支持房地产开发企业融资需求等优惠政策。也就是此次房地产政策放松从住房金融的需求和供给双管齐下,除首付比例30%不及08年的20%优惠外,其他政策明显要比2008年更为全面、有力。此次住房金融政策支持首套自住和普通改善性需求的意图非常明确。对于首套房执行首付3成、利率下限0.7倍的优惠;对于改善性需求实行认贷不认房,已结清房贷家庭购买二套房享受首套房政策(适用全国)。已取消或未实施"限购"城市,第三套房以上首付比例和按揭利率由银行自主决定,对于限购的北上广深,拥有两套房家庭可以通过出售一套房并还清按揭贷款,实现住房品质继续改善升级,同时仍可享受首套房按揭优惠政策。

二、按揭贷款利率能否回到09年的低位水平?那是一个回不去的过去!

从2008年以来,按揭贷款加权平均利率水平出现在2009年2季度,低点为4.34%,同期金融机构贷款加权平均利率仅4.98%。当时驱动按揭贷款利率快速下行的主要因素包括2008年央行5次降息累计达2.16个百分点、2009年信贷供给井喷导致大量按揭贷款投放位于0.7倍至0.75倍基准利率区间。

而目前按揭贷款利率优惠折扣虽低至7折,但是我们认为这个基本上很难。当前的贷款基准利率6%明显高于2009年5.31%的水平,同时金融脱媒、非标融资规范导致社会融资成本整体处于较高水平,在存贷比考核下当前70%的存贷比相比于2008年底64%的水平,信贷投放能力明显受限。2014年二季度按揭贷款加权利率为6.93%,金融机构贷款加权平均利率为6.96%,均高于2009年二季度相应利率2个百分点以上。另一方面,2008年的按揭贷款利率优惠还惠及尚未偿付的存量按揭贷款。因此,在非降息和重定价情况下,2009年的按揭利率水平对于当下而言,基本是一个回不去的过去。

当前的贷款增速较09年已大幅回落,在经济增速放缓和银行风险偏好回落的情况下,优质按揭贷款仍受银行青睐。尽管按揭利率优惠目前难以回到7折,不过部分城市的部分银行仍在一定条件下给予相应的优惠折扣。相对于贷款金额的门槛而言,银行对于按揭客户的金融资产或存款的要求成为优惠难以企及的主要障碍。

三、住房金融资金供给广开渠道,金融产品创新值得期待!

我们认为此次住房金融新政相较于2008年政策的一大亮点就是从资金供给的角度为金融机构筹集按揭资金、房地产开发企业融资提供大力支持。

新政鼓励银行通过发行住房抵押贷款支持证券(MBS)和期限较长的专项金融债券等筹集资金以增加贷款投放。过去的信贷资产证券化基础资产主要是对公企业贷款,目前仍未有按揭贷款、消费贷款证券化产品。2013年底信贷资产证券化次级自留比例大幅下降将极大促进银行开展资产证券化的热情,当前国内近11万亿元的按揭贷款证券化前景广阔,通过盘活存量资产,加大对住房金融的支持力度。同时,对于专项金融债券用途从保障房建设拓展至按揭贷款投放,将大幅拓展银行的信贷资金来源。

从美国金融市场来看,住房抵押贷款证券化在完成利率市场化之后快速发展,MBS余额从1980年的111亿美元大幅增长至2007年的9.3万亿美元,同期住房抵押贷款的资产证券化率也从7.6%上升至64%,极大促进了美国金融市场和房地产市场的发展。从这个角度来看,国内的MBS前景广阔,同时在吸取美国次贷危机的教训之后,国内的MBS发展结果将更为简单,风险更加可控。

四、信号明确,政策放松逻辑持续兑现,利好银行股!

此次住房金融政策出台在百城房价连续5个月环比负增长和今年以来房地产投资增速持续回落的背景下,体现了政府定向稳增长控风险的决心,有利于推动购房刚需和改善性需求入市,促使房地产市场交投活跃,缓解市场对于房地产硬着陆的风险担忧,改善市场对于经济增长的悲观预期,从而减轻银行资产质量压力,助力银行股估值修复。我们认为政策放松的逻辑未变,银行股补涨行情将持续,继续推荐南京、宁波、浦发、平安、兴业。

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